一位“改善型”的朋友，今年家中要添人进口，对上海长风区域的几个豪宅项目考察了好几个月，夫妻俩都对一套330平方米的顶楼复式心动了。这套房子不仅要耗尽他所有的现金，还必须卖掉原来的公寓，并贷上一部分款。 正准备签约的关口，上周开始爆发银行“钱荒”。不仅银行股受重创，地产股也成为重灾区，投资者认为银根收紧，以资金为生命的地产行业这次玩不转了。虽然银行承诺他的贷款不受影响，但他却不敢下手了，给我打了一个小时的电话，探讨房地产的拐点到底会不会很快到来，会不会像他买股票一样，一买就跌；但又怕像卖股票一样，一卖就涨。 “钱荒”的真正涵义到底是什么？ 用央行的话来说，银行作为一个行业并不缺钱，只不过是把钱放错了地方。近年来银行发现，通过在银行间市场同业拆借，还有发行理财产品，只需要3%左右的年化成本就能方便快捷地获得大量资金，再用上杠杆工具，就在金融系统内空转或者投向“影子银行”系统，比如信托，就可以获得10%~30%的年化收益。而且这样的交易占用自己的资本金很少。 银行认为，只要安排好到期资金计划，循环往复，就可以“无风险”套利。但近期热钱流出和央行货币政策从紧，尤其是央行没有如银行业预期那样“放水”，导致不少金融机构误判，没有准备好到期资金安排，出现了短暂的流动性枯竭甚至违约，进而造成市场恐慌情绪蔓延，本来资金宽裕的四大行也收紧资金，于是形成了这次“钱荒”。 短期的问题通过央行一系列手段得到了平息，股市也绝地反击。从短期看，银行只是受到一次不大不小的“警告”。从地产公司的角度来看，银行不会大规模收紧贷款，更重要的是，现在主流地产公司的资金主渠道已经去贷款化了，一二线城市的供需关系没有逆转。所以刚需们期盼的“银根紧缩——地产公司资金链断裂——抛售房产——房价大降”短期内不会出现。 但长期来看，央行和中央政府的目标是明确的，银行资金必须投向实体经济，虽然这个实体经济包括正常的房地产开发，但并不健康的地方土地财政和一些中小房地产公司将长期受到重压。从这个角度来看，对长期的房价有一定利空作用。 由于多次调控，主流地产公司趋利避害，大大降低了对银行贷款的依赖性。资金来源一是来自自身销售周转，这个渠道由于此前一年多的旺销，积累了足够的现金储备；二是国内国外两个市场发债。 但小公司和地方政府这两个渠道都不通畅，很多开始依赖信托渠道，这也与银行“钱荒”挂上了钩。被央行批评的“资金放错了地方”，这个“地方”一是金融体系内的空转；二是地方融资平台；三就是通过多道转手流向中小地产商的信托产品。 后两者的本质，就是无法通过正常贷款审核程序的“类次贷产品”，被银行和信托公司梳妆打扮，并以高利率引诱，把本应投向实体经济的资金放进了这些“错误的地方”。 地方融资平台通常都以土地增值收益为抵押，但连银行都不愿接受的抵押品，其质量可想而知。当信托等影子银行渠道被压缩，长期来看，作为土地市场垄断方的地方政府，在地价方面的议价能力会大大下降。对于习惯“小马拉大车”的中小开发商来说，日子将非常难过，要么退出市场，要么寻找独特的竞争力。 摘录自腾讯房产上海站 |
