年底将至，楼市翘尾行情下掀起的“地王潮”再度升温。 12月12日，万科、绿地等公司的联合体以54.31亿元的底价摘得上海南站核心区商办用地，刷新了上海总价地王纪录。 值得一提的是，根据公开资料显示，从9月29日到12月12日的近3个月内，上海的总价和单价地王纪录已经被刷新了4次。其中，最高的总价地王为54.31亿元，仅比11月末南京诞生的年内全国总价地王低1.89亿元；最高的楼面地价已经达到3.62万元/平方米，不过该地为商用性质。 中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，相比2010年“地王潮”中出现的地王，近期出现的地王叠加合理的开发成本后，单价很少有超过在售物业价格的，因此实际溢价并不高，成交价格也没有失去理性。 对此，同策咨询研究中心总监张宏伟也向记者表示，今年以来高溢价和“地王”地块大多数地块位置区位确实比较好，自然会受到市场的追捧，但这些地块不代表整个市场的趋势，并且大多数拿“地王”项目的企业相对谨慎，也说明土地市场并非火爆。 沪3个月地王纪录被4度刷新 9月29日，上海申电投资有限公司以底价20.5亿元的价格将上海黄浦(社区网 论坛 商铺)江沿岸综合开发E18单元1-12地块收入囊中，该地出让面积11788.7平方米，容积率6，折合楼板价28983元/平方米，成为上海今年以来总价及单价最高的“双料地王”。 10月10日下午，经过99分钟鏖战，445轮竞价后，最终由保利地产旗下公司以45亿元竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01“地王”地块，该地成为今年上海新的总价地王。 12月12日，最受瞩目的上海南站核心区商办用地，由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合以底价54.31亿元竞得，楼面价11000元/平方米，刷新了上海总价地王记录。 不过，值得注意的是，11月27日，上海外滩滨江开发、太平洋财产保险联合体击败上海农商银行，以27.7亿元中标上海黄浦区594(北块)、596街坊商办地块，折合楼面价3.62万元/平方米，刷新了上述折合楼板价28983元/平方米的单价地王纪录，成为上海市年内新的单价地王。 至此，在3个月内的时间里，上海总价地王纪录被刷新3次，单价地王纪录则被刷新2次，鉴于上海黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块为单价和总价的“双料地王”，上海单价和总价地王总计为四块。 对此，链家地产市场部张旭向记者表示，今年市场出现的地王土地多为优质地块，成交价多与地块本身价值相匹配，并没有出现过高的现象。此外，开发商去库存压力减小并不代表盲目的拿地扩张。目前，开发商对于开发成本的控制更为严格，拿地规模及资金的控制也相对谨慎，高溢价拿地意愿并不强烈。 万科以“联合”方式拿地王 值得一提的是，上述上海新晋总价地王是万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合以54.31亿底价竞得，楼板价为11000元/平方米。 对此，张宏伟向记者表示，万科、绿地等公司的联合体摘得的上海南站核心区商办用地建筑面积高达49万平方米，“这是上海南站自规划建设以来所出让最大的一幅商业用地”。 而对于大体量的地王项目，业内一般比较担忧其开发商的资金压力和销售压力。“今年的总价地王地块起价比较合理，而2010成交的地王入市销售压力比较大”，一位业内人士先向记者表示，“在此背景下，吞食地王的企业比较谨慎，一般为具备强大融资能力的房企，这样退地的风险很低”。 实际上，张宏伟向记者表示，上述上海总价地王地块，以火车站“商圈”写字楼成交价格来看，该项目做高端还比较难，甚至其商圈如果没有几年培养时间，其与周边商圈的竞争力仍然会“心有余力而不足”。 不过，这或许正是万科与绿地等企业合作开发的原因。尤其以“不拿地王”为一贯拿地策略的万科这次以“联合拿地”合作开发模式拿下了上述“地王”，主要目的可能就在于降低风险。 对此，张宏伟表示，从过去拿地王的企业经验来看，吞吃“地王”的开发商需要充裕的资金流支撑，要不然或将面临退地风险。而从上述地王摘得者合作开发的模式和背景来看，地王风险将可规避。 张旭也向记者表示，上述地块体量较大，位置也十分优越，万科、绿地联合体拿地有利于优势互补，减少竞争，降低风险。 |
