长假刚过，上海的土地市场就一下迎来了10月的第一个成交高峰。今日（10月10日），徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块，嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块，以及浦东新区唐镇新市镇A-5-3地块三幅土地接连拍出。 三幅地总出让金达到56.78亿元，这一金额相当整个9月份上海土地市场出让金的62.7%。其中，保利集团以45亿元大举拿下徐汇区滨江地块，刷新了年内上海土地市场成交总价的记录，造就了沪上又一“地王”。 四大国企鏖战99分钟 百轮竞价保利45亿夺魁 作为今年下半年最受关注的地块之一，徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块（下简称徐汇滨江地块）今日拍卖的过程可谓是几起几伏、激烈万分。 该地块综合容积率2.5，起始总价31.5亿元，起始楼板价18939元/平，为近两年来黄浦江沿岸推出的首幅含住宅性质的地块，同时也是徐汇区近3年来出让的第二大地块。 截止10月9日，上海规土局网站显示，该地块已有35家企业领取竞买申请书，其中4家企业提交竞买申请。今日下午1时左右，4家房企悉数到场，分别为保利、华润、中海、绿地，三家央企一家国企的阵容为激烈的竞争埋下伏笔。 下午1时30分竞拍正式开始，1号中海和7号保利率先展开不相上下的竞价，之后9号的绿地也加入进来。举牌价格层层翻升，当价格飙升到39.9亿元时，1号的中海停止竞价，全场变为了绿地和保利的“双雄争霸”。在此过程中，主持人17次提醒场上买家认清市场形势，慎重考虑，理性竞价，并三次调整加价幅度。 最终，经过99分钟、445轮的激烈竞价，保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体以45亿元的价格击退竞争对手大举拿下地块，折合楼板价27055元每平方米，溢价率达42.9%。 上海纯华投资管理有限公司董事长萧纯钢表示，“预计该项目的成本应该在3.5万到3.7万，这样的话按现有的价格保利还是有很到盈利空间，2.7万的楼板价在可以接受的合理范围之内。” 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。 张宏伟表示，保利、中海、绿地之间出现多轮竞拍也和其前期采取高周转的市场策略大幅回笼资金有密切的关系，此外，作为央企地产企业、地方性国企，它们在融资成本较低，也为其在今年下半年退地潮之中抢占地盘争得了先机。 房企“拉锯式”争抢浦东商办用地 恒生置业5.2亿竞得 今日上午出让的另一块经营性用地浦东新区唐镇新市镇A-5-3商办用地的竞拍过程也同样激烈。 三家竞买人频频举牌、轮番报价，主持人也7次提醒买家理性报价，几次三番将要落锤之际，又有竞买人举牌，激烈程度也不容小觑。经过近40分钟的上百轮“拉锯式”报价，该幅地块被恒生置业以5.2亿元拍得，折合楼板价6063元/平方米，溢价率达到59.8%。 该地块出让面积42880.8平方米，容积率2，起始总价3.254亿元，起始楼板价3794元/平方米，为唐镇区域推出的首幅商办地块。 而上午拍出的另一幅地块是位于嘉定南翔的嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块，也是今日出让的唯一一块纯宅地。此番出让是该地块的二度“出阁”。地块出让面积85588.5平方米，容积率1.2，起拍底价为8.9012亿元、折合楼板价6500元/平方米，较去年11月时地块首度出让时公布的7300元/平方米下降超过10%。 此外，地块明确规定拿地房企必须在5个月内办齐四证并正式开工，可见该幅地块对拿地房企的后续建设效率有较高要求，意味着房企必须具备稳定、充裕的资金，等于变相抬高了拿地门槛。 共有7家房企参与了该地块的现场竞价，最终经过了一个多小时，三湘股份联合康毅公司以11.58亿元竞得该地块，楼板价为8456元/平方米，溢价率30.1%。 据了解，地块所处南翔板块已有包括华润、和记黄埔、金地、绿城、朗诗等多家大型房产开发商入驻，属于较为热门的区域。该区域目前在售新盘毛坯房源价格在18000元/平方米上下，精装修房源价格则超过20000元/平方米。 据搜狐焦点网数据统计，今年9月上海土地市场经营性用地总出让金额为90.57亿元，而今天所拍出的三幅地块总价达到了56.78亿元，一日的出让金额就相当于9月全月的62.7%。这似乎更加印证了业界对于年内土地成交高峰将到来的预测。 近期上海土地市场的火热程度与龙头房企在全国范围内大举拿地引人注目。据悉，就早长假之前的9月29日，申电投资有限公司20.5亿摘得黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12商业地块，折合楼板价28983元每平，总价、楼板价齐创今年上海新高。而仅仅时隔11天，这一成交总价纪录就在被今日拍出的徐汇滨江地块改写了。 近期上海“地王”频出推热地市场，引发了业界的广泛讨论。对此，张宏伟却表示，“地王”并不意味着土地市场的回暖。 他说，在整个市场“基本面”尚未完全回暖的背景下，“地王”只能是少数大型房企的“游戏”，大多数中小房企只能望而却步；另一方面，今年内的高溢价和地王地块大多拥有十分优越的区域位置，比如在市中心核心区域、滨江豪宅板块、城市副中心、新区、新城中心核心地段，地段位置较好地块当然会受到市场的追捧，这不代表整个市场的趋势。 而对于下半年来全国范围内的龙头房企“席卷”土地市场的现象，张宏伟指出，就目前来看，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。 因此，张宏伟建议有资金实力的企业应当把握住这一阶段土地市场的利好，适时出手，理性拿地。 |
