伴随第160号土地公告推出3幅住宅用地之后，8月上海宅地放量已经突破了7月份的高点。 根据上海土地资源网及上海中原研究咨询部数据显示，在8月1——15日期间，全市市场化住宅用地供应已达到7幅，土地出让面积合计约45．94万平方米，已经超过7月全月的供应量。 8月上半月已超7月供应量 事实上，从月度整体水平来看，今年7月上海住宅用地供应量已经达到年度高点，共计推出6幅住宅用地，出让面积约39．64万平方米，无论是供应土地数量，还是供应土地面积，都直接较6月份翻番。而根据目前表现，8月居住用地供应量再次突破已是事实。仅8月上半月，上海土地市场就推出了7幅住宅用地，土地出让面积合计约45．94万平方米，已经超过了7月全月的住宅用地供应总量。 今年住宅市场同比回升明显，住宅用地供应规模也随之出现上涨，尤其是7－8月住宅总体交易受天气炎热及供应不足影响出现阶段性降温，但是宅地供应规模仍节节攀升。就在今年1－7月，上海土地市场上的经营性住宅用地供应合计为20幅，出让面积合计约131．04公顷，出让起始价格为132．77亿元，出让幅数同比增加8幅，出让面积和起始价格也较去年同期分别增长了84．18％和130．92％。 从区域来看，目前，浦东、嘉定和奉贤三区的土地放量最大，分别供应了6幅、6幅及5幅，土地面积分别为36．85万平方米、25．02万平方米和30．24万平方米；而从起始楼板价来看，青浦、宝山和浦东新区位列前三，分别为9533元／平方米、8823元／平方米和8631元／平方米。 值得注意的是，青浦区共计推出了3幅住宅用地，其中位于赵巷的2幅宅地起始楼板价都达到了1万／平方米左右，因此也拉高了区域整体楼板价的水平。浦东的周浦和唐镇板块、宝山高境板块的宅地起始单价也超过了1万元／平方米。 截至目前，今年成交的住宅用地中，有溢价的地块比重达到94．12％，同比上升了27个百分点，宅地平均溢价率为56％，比去年同期上升34个百分点，其中，超过100％溢价率地块有2幅。 宅地及商住地可建630万平米 上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，加大土地供应量，调整土地供应结构来达到平抑房价的目的是中央管用的调控手段，今年宅地确实也呈现出明显放量迹象，从供求结构来看，纯住宅及商住用地的比重都有所提升。今年1月到8月中旬，纯住宅和商住用地的可建面积已经达到630万平方米，而2012年和2011年的全年水平仅为563万平方米和759万平方米。 供应量放大 地价仍现上涨 然而土地供应总量放大仍解决不了房价问题。龚敏认为，首先土地供应放大，地价仍出现上涨，面粉涨价带动面包价格上涨毋庸置疑；其次，从实际供应情况来看，存在板块供应时间上的错位问题，而需求量在没有房地产政策出台的前提下是一个相对稳定的量，房价实际上受到市场实际供求的影响，而从一级土地市场传导到二级商品房市场效率不高。当前一手商品住宅（剔除配套动迁）存量面积为1040万平方米，如果加上近三年来的土地供应，未来总计供应面积可达到3000万平方米，目前年度消化规模在1100－1200万平方米左右。从总体供求关系来看供应量并不算匮乏。 在当前经济运行并不理想和调结构的背景下，房地产调控加码困难重重，而房地产长效机制亦路漫漫。“不过有一点是肯定的，那就是继续鼓励自住需求，抑制投机需求，所以对于当前仍犹豫不决的购房者来说，房价上涨必然，该出手时还要尽快出手。”他这样表示。 [ 相关阅读] 临港宅地3.56亿出让 成交楼板单价4161元 上周五，临港书院社区B0503居住地块迎来出让，拿地者为上海临港经济发展集团投资管理有限公司、上海益流能源（集团）有限公司、上海益流实业总公司和上海临港恒实养老投资有限公司组成的联合体，成交价3．56亿元，溢价率38．7％，成交楼板价约为4161元/平方米。 据介绍，这幅地块位于临港书院镇，地块领取标书人数不少，有50家，但只有2名竞买人申请竞买。当前，临港书院镇的普通房地产开发尚不成熟，区域内的商品住宅项目主要集中在泥城镇和临港主城区内，临港书院社区多为动迁配套商品住宅。 此外，根据要求，地块容积率虽然小，但不可建设别墅，只能造多层住宅，如此也会降低项目整体档次，从而影响未来定价。 目前，临港书院社区二手住房价格在9000元/平方米左右，这幅地块最终以4000元/平方米左右的楼板价成交也属于市场正常水平。 此外，这次临港书院宅地的中标人主要是当地企业联合体。 其中，临港经济发展本身就是负责实施临港新城规划、建设、开发、管理及招商等工作；益流实业在南汇县南沙工业区注册成立，主要经营液化气石油制品燃气用具设备，金属材料及制品化工原料木材及制品橡塑原料及制品等；益流能源主要承担着南汇地区燃气建设、设计、施工、供应、服务等职能，拥有油品供应、国内旅游服务、省际汽车出租、区域性客运业务、危险物品运输、房地产开发和物流仓储、管道施工、国内外贸易等经营范围；而恒实养老地产应隶属上海恒实投资集团，该集团是一家以房地产投资开发与环保产业投资为主营业务的跨地域民营企业集团，目前在成都已投资养老地产，而这次的临港书院地块成为临港的首个养老地产项目可能性也颇大。 |
