各地“国五条”调控细则将在本周密集发布。3月25日，广东省“国五条”调控细则率先出炉。业内人士向中国证券报记者表示，作为楼市回暖的代表性市场，北京、上海、广州、深圳四大一线城市即将出台的调控细则都将从严，而近期二手房市场态势也表明，一线楼市购房者的心理预期已经发生变化，深圳地区的投资客已有大规模离场迹象。北京调控细则的严厉程度或高于其他城市。 上海 专家称限购或加码 个税政策可能弹性落地 上海“国五条”落实细则预计月底落地。有消息称，上海将弹性化执行个税政策，限购措施或再加码，二套房贷的首付和贷款利率也应有所提高。 目前业内对于上海的限购政策进一步升级的猜测较多。现在上海执行的是外地户籍家庭购房需缴纳社保满一年方可购房，针对外地购房者的限购仍有升级空间。一位上海社科院专家透露，在上海细则中，限购政策或将参照北京做法，进一步提高购房人群的社保缴纳年限，从目前的缴费1年，提升至缴费3年。同时，继续严格执行单身人士的限购政策。去年上海曾对单身人士购房政策有所收紧，本地户籍单身人士只能拥有一套住房，限买第二套，外地户籍单身人士不能购买，必须以家庭为单位进行购买。有开发商猜测，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的，或继续免征个人所得税，这一条可能在细则中继续明确。除此之外，细则很可能对个税调整更加柔化，采取分阶梯执行。 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，个人所得税政策弹性落地的可能性非常大，很可能会按照3年、4年等阶梯形执行，分别制定不同的税率。备受关注的二套房贷首付和利率调整的问题，在上海也极有可能执行。 业内人士分析，就“地方版细则”来看，上海的房价控制目标压力较大，按照“国五条”要求对今年以来房价上涨过快的城市细则将更为严厉，因此房价控制目标很可能会保持平稳，不会超过GDP的增幅，执行力度上将更加严格。 由于开发商担忧政策落地后市场降温，抢搭“末班车”，新盘供应量大增。仅上周上海就有13个楼盘获取预售证入市，创下近25周内单周获取预售证项目数量的新高。截至3月24日，3月上海楼市合计新增供应面积为83.6万平方米，较2月同期增长近7倍，也超过了1-2月份合计的新增供应总量。 据佑威地产统计，截至3月24日，3月上海新建商品住宅累计成交面积为110.74万平方米，预计3月全月的成交量或在143万平方米上下。该机构判断，3月将成为2010年1月以来近39个月的月度成交量冠军，也很可能创下整个2013年的月度最高成交纪录。 佑威机构执行董事黄志坚分析，新增供应急剧放量，反映出开发商的担忧，需借势出货，以规避政策影响的不确定性。地方细则落地前供求放量表明交易双方都有恐慌情绪。 黄志坚提醒，随着“国五条”地方细则的落地，购房者的“恐慌”情绪消退，楼市成交量将有所回落，预计4月上海楼市成交量较3月将大幅减少。 北京 业内预期细则较为严厉 部分开发商称做最坏打算 与广东省细则“温和”落地相比，业界预期北京细则更为严厉。 近两周来，北京已制定了调控细则的征求意见稿，并在小范围内征求意见。在上述征求意见稿中，主要对现有调控政策进行强化处理。其中，为应对“假离婚”等现象，北京可能加强对本地户口的单身含离异人士的限购，鼓励单身或离异人士持有一套房。同时，“二套房首付比例七成、贷款利率上浮至基准利率1.3倍”的条款，也在上述征求意见稿中。此外，在土地出让环节，北京将鼓励采用“限地价、竞房价”的办法，用以抑制高地价的出现。提高二手房交易最低计税价格等措施，也有可能作为储备政策。 至于“北京版”细则的出台时间，业界预计已经临近。这主要与近期北京的房价、交易量等市场表现相关。 根据北京市住建委的数据，3月第三周（3月18日-24日），北京市二手住宅网签9912套，与上一周比明显回落。这也是“国五条”出台以来，北京二手住宅交易量首次出现回落。同期，北京新建商品住宅网签量为2426套，环比下降8.7％。尽管如此，京城个别新盘仍然出现抢房、“一日售罄”等现象。 多数业内人士认为，尽管成交量有所下滑，但从市场表现看，恐慌情绪仍然存在。且根据国家统计局的数据，今年2月，北京新建商品住宅价格环比上涨3.1％，同比上涨7.7％。 上述情况决定了北京可能会加快政策细则的出台节奏，且“北京版”的细则力度或高于其他城市。多位业内人士向中国证券报记者表示，提高二手房最低计税价格的条款，很有可能最终落地，用以遏制“阴阳合同”等情况的发生。另外，不排除提高二套房交易门槛的可能性，此举将对市场带来不小的杀伤。北京的部分开发商和中介机构负责人向中国证券报记者表示，对北京即将出台的政策细则，已经做好了最坏的预期。 另据了解，针对“国五条”中最受关注的二手房交易个税内容，住建部和国税总局目前正在制定相关的指导意见，旨在抑制投机的同时，也对刚需进行保护。但北京在具体执行中，预期仍将以“从严”为基调。 |
