| 2012年1~10月，从品牌房企拿地数量来看，二线城市占比已达到63%。显然，在三四线城市库存日益饱和现状下，如果开发规模失控，二线城市也将迎来一片混战。 进入12月后，一线城市的“抢房”与“地王”现象似乎已经蔓延到二线城市。这似乎给予开发商重拾二线城市市场的信心。恒大集团董事局主席许家印日前就表示，由于三四线城市营运环境困难，恒大不得不改变策略转战二线城市，未来将逐步加大二线城市的买地及销售比重。 三四线城市逐渐暴露的高库存状态让部分房企逐渐逃离；一线城市楼市虽有回暖迹象，但并不是所有企业都有进驻的能力与资本。于是，在各地集中推地的大背景下，二线城市似乎成为各路开发商的最佳选择。 “重回二线城市，多半是目前房企规避三四线城市高库存风险的行为。”对于现阶段部分房企“跟风”进入二线城市的行为，业内专家对《中国建设报·中国住房》记者表示了担忧，“部分二线城市能否承载如此大的开发规模与速度犹未可知，大量房企扎堆进入二线城市，是否会将三四线城市的风险也平移转嫁？” 三四线城市重度饱和 实际上，重新着眼二线城市布局的房企绝非恒大一家，从10月份开始，万科、保利、中海等国内品牌开发商纷纷在二线城市出手拿地。据中原集团研究中心的数据显示，2012年1至10月，品牌房企在二线城市拿地数量占比达到63%。 房企“扎堆”二线城市，主要源于三四线城市高库存现象带来的压力。自调控以来，不少企业为躲避“限购”等政策，纷纷进入三四线城市，而现今部分三四线城市楼市库存的消化周期已达六年以上，面临严重“消化不良”风险，重回一二线城市实属无奈之举。 以贵阳为例，根据公开资料统计显示，在贵阳共有13个体量超过100万平方米的超级大盘，其总建筑面积接近4500万平方米，规划居住人口预计总计约达110万人。此外，贵阳超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘，均不下30个，规划居住人口接近100万人。而贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口也不超过295万人，住宅供应处于供大于求的尴尬局面。 “目前部分三四线城市，楼市供给已明显过剩，而这些城市的购房人群基数较小、购买力有限，短期去库存压力较大。房企要适时调整市场布局。”亚豪机构市场总监郭毅对《中国建设报·中国住房》记者如是说。 不仅如此，据数据显示，大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。 如桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。再如唐山市前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%；惠州2011年的土地成交量相当于广州的94%。 “从供应方来看，这与地方政府推地有关。土地出让金减少，导致地方政府推地的意愿强烈，但并未深入考虑到城市真实需求的问题。”郭毅指出。 二线城市陷入混战 10月~11月，哈尔滨楼市出现“井喷”，两月商品房成交数据接连打破2011年以来的纪录，其中11月份的成交量环比上涨57%。 从数据上不难看出，以哈尔滨为代表的二线城市楼市正在回暖。这似乎给了不少开发商信心，众多业内大型房企已着手对二线城市的经营。 但是，一位哈尔滨市“本土”开发商却对记者道出了抱怨：“大型房企进驻二线城市的姿态可谓疯狂，银泰、恒大、鲁商等知名房企都已进驻，他们不仅拥有众多项目，且拿地超百万平方米的项目不在少数。”该开发商强调，哈尔滨的当地开发项目本就很多，长期以往必将导致市场供过于求，也为二线城市房地产泡沫形成埋下隐患。 通过调查，记者也证实了开发商所言。今年7月绿地集团一口气拿下4宗地块，其中3宗位于哈尔滨；永泰地产哈尔滨首个项目——哈尔滨永泰城，将投资近100亿元建造120万平方米城市综合体；另据一位当地业内人士透露，恒大地产除现有30万平方米项目外，仍对数十万平方米的未开拍项目抱有兴趣。 面对如此巨大的开发规模与库存量，需求方如何消化已成难题。据记者了解，哈尔滨主要以本地购房群体为主，改善型和投资型人群相对较少；而据国家统计局哈尔滨调查队近日发布数据显示，今年1~9月，哈尔滨城市居民家庭人均总收入为18118.8元，人均月收入仅2013.2元，购买能力有限。 照此推算，现有的房地产开发速度与消费者购买能力非但不能使哈尔滨成交量持续增长，反而会增大其高库存风险。实际上，部分房企已受到一定冲击，一些本土开发企业已经转移到别的项目领域，且拿地的数量和热情均有所降低。 对此，专家也给出了建议。联达地产机构董事长杨少峰指出，为维持企业正常运营，开发商要维持现金流稳健。尤其是中小房企，需坚持现金为王，尽量甩卖项目，或者低价转让地块，可留一小部分较好地块，等待价值回升或后期利用。 而当记者就此状况问及上文所述开发商如何应对时，他坦言，将计划与大房企加强合作、共同开发。“开发企业不应谋求全部环节都自己完成，未来可以走专业化发展道路，关注链条的某一个环节，如果‘拼’不过，也没必要一条道走到黑。” |
