| 自2012年以来，楼市回暖的迹象在多个层面有所加强。 截至2012年7月11日，在已公布上半年销售业绩的37家房企中，有19家标杆房企销售业绩飘红，总计实现销售金额约5700亿元。 6月，销售金额和销售面积均创历史新高，销售金额达155.15亿元，同比增长36.65%；万科实现销售面积122.4万平方米，销售金额133.2亿元；签约金额约45亿元，环比5月增长50%，创单月新高。 绿地集团董事长、总裁张玉良在接受《瞭望东方周刊》专访时透露，2012年上半年，绿地集团业务原本的目标是销售额、利润增幅“保2争3”（增幅确保为20%，争取达到30%），但春节后销售面积和金额即出现出人意料的大幅增长，以致绿地将下半年的目标调整为“保3争4”，即销售额争取达到2600亿元，利润争取达到120亿元。 “前几年限购等政策只是没办法的办法，现在调控已经取得相当成果了，再延续原先的办法就不适宜了，未来限制投资可能更多采用市场化的办法，如用征收税等方式慢慢取代严厉的政策限制。”张玉良说。 土地市场，地王重新频出刺激着人们的神经。 7月10日，在10次网上报价、46轮现场竞价，以及327轮回购房面积竞报后，中赫集团以26.3亿元的最高上限价格拿下海淀区万柳居住用地。为了获得久违的“地王”，中赫集团还需要配建16400平方米的回购房，而出让文件规定，回购房房价只有1万元/平方米。剔除回购费因素，该地块楼板价约4.42万元/平方米，再创全国单价地王的纪录。 北京挂牌出让居住用地时一般都明确规定，在报价达到合理土地上限价格后，竞买人现场投报公配建面积。 万柳地王并不是个例。4月，北京东城区香河园3号居住及商业金融用地经过40轮争夺终以19.15亿元成交，并以2.57万元/平方米的单价成为单价地王。6月18日，广州珠江新城地块以13.22亿元交易总价成为广州新地王，起始价约4.9亿元。7月17日，北京再次出让5宗地块，其中2宗溢价率超过45%。 某研究院的报告则显示，二季度，全国100个重点城市居住用地楼面均价为1474元/平方米，同比上涨18.6%。包括北上广深的十大城市住宅用地平均楼面价格为2904元/平方米，环比大幅上涨43.9%。 以上海为例，2012年1到5月，上海土地市场合计出让的经营性住宅用地（除动迁安置用地）为20幅，合计出让金额67.5亿元，平均楼板价达3882元/平方米。而6月到7月25日，上海已成功出让22幅经营性用地，出让金额达到83.18亿元，平均楼板价超出6500元/平方米。 21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉本刊记者，上半年上海整体推地量下滑，结构也以商办和工业地块为主。成交的209幅地块中，居住用地（包括普通商品房、商住办、商住、城镇混合）只有9幅，工业用地147幅，商办用地26幅。 下半年，多地政府改变策略，将推出的地块划分得很小以控制地块总价，让开发商也更容易接受，同时调低定价以防止流拍并获得一定溢价率，配合营造土地市场回暖的迹象。 李耀平说，这么做也有缺陷：地块太小，开发商腾挪余地就小，利润空间有限，所以这也只能作为目前催热市场的过渡手段，但帮助市场逐步恢复信心的效果已经达到了。 地王潮真的来了吗 土地市场也许没有想象的那么热火朝天。上海业内人士一度将唐镇新市镇A-03-11住宅地块的拍卖结果作为土地市场的风向标。 7月25日，绿顺以16.44亿元夺得浦东新区唐镇新市镇A-03-11住宅地块，溢价率37%，楼板价约为15054元/平方米。 此次竞标中，该地块起始总价约为12亿元，折合楼板价为11000元/平方米。实际上，该地块在2011年12月曾挂牌出让过一次，当时的土地起始总价为15.83亿元，起始楼板价14500元/平方米。 也就是说，此次拍卖的高溢价，很大程度上是由于调低起始价而来的。 唐镇地块的最终拍卖结果也说明，开发商的积极性虽有恢复，但态度依旧谨慎。唐镇板块2011年前还出让过2幅普通商品房用地，溢价均在100%以上，其中绿城以16.6亿元摘得的浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块就紧邻本次出让的地块。 这不是孤立的个案。7月18日，宁波慈溪两宗2011年底因无人竞拍而流拍的土地成交，不过此次拍卖的成交价却只相当于上次拍卖时起始价的7.14折。同样的例子还有宁波鄞州区下应街道的鄞州投资创业中心II-3-C地块，在2011年4月和7月，该地块两度流拍，最终7月5日被万科拿下，但价格只有首次挂牌时的近7折。 “和2009年地王频出时不同，企业都很谨慎，对成本和利润的计算很精确，并且严格遵守既定的策略，不愿过于追高。而且很多迷你地块大企业并不愿意做，所以现在的地王不是很有代表性。”李耀平说。 炒房客的新猎物 住宅市场的扑朔迷离，对李石燕的投资影响不大。虽然也是重回楼市的投资者，但她“抄”的却是商业地产的“底”。李石燕说，2011年3月到9月，上海就曾出现过一波商业地产的投资潮，市场最热时的7、8月，商业地产的成交量甚至超过普通住宅，不过，随着银监会叫停未竣工商业地产的按揭贷款，商业地产的炒作也戛然而止，产品也出现了严重的积压。正是看准商业地产困境能创造出比住宅更大的价差，很多原本只炒住宅的投资客如今都被吸引到了这一市场。 21世纪不动产提供的数据显示，在上海纳入监测的110个写字楼项目中，2012年5、6月期间，多数出租率在90%以上，仅17个项目出租率在90%以下。 21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部区域经理朱永锋告诉本刊记者，2008年到2012年，上海写字楼租金始终平稳上涨，唯一出现租金下调的板块还是租金最高的板块。 戴德梁行的数据显示，2012年上半年，上海写字楼平均租金为269.5元/平方米/月，同比增长13.16%，同时上海的写字楼供应量却下跌了27.74%。 “空置的办公楼没有现金流，很难在银行获得贷款，这就为我们创造了抄底的机会，多的能拿到7~8折的折扣。”李石燕说，上海写字楼均价从2010年一季度到2011年三季度期间，从最初的3.09万元/平方米快速上涨到最高5.37万元/平方米，2011年四季度又猛跌到4.07万元/平方米，到2012年二季度，均价依然只有3.83万元/平方米。“很多人说这是一个双重抄底机会。” 投资客的进入，或许也为上海的开发商提供了信心。公开数据显示，2011年4月到2012年4月期间，上海办公楼、商业经营用房开发投资累积同比增速多数月份都是负增长，但在最近两个月，两项增速指标同时出现正增长，2012年6月间分别达到11.1%和27.7%，而同期上海住宅投资增速还只有10.7%。2012年6月，上海居住用地成交3幅，溢价为15.7%到71.4%不等；同期商业用地成交10幅，最高溢价率超过400%。 当然，开发商在商业地产领域加强投入，也是投资客看好商业地产的重要原因，因为这意味着更多的投资载体。以绿地集团为例，张玉良就告诉本刊记者，2012年，绿地产品的销售额中，住宅占60%，商业地产占40%，但张玉良的目标是将这个比例颠倒过来，也就是让商业地产的销售额占60%，“这还不包括绿地自己持有的商业物业”。 |
