| 新修订的《闲置土地处置办法》7月1日起正式实施，该《办法》明确规定了“动工开发”、“已投资额”和“总投资额”为开工的具体标准，“围墙不算开工”得到进一步明确，开发商闲置土地不用将受到严重的处罚。 打击囤地、炒地现象，不能完全寄希望于开发商的自觉行动，同时更需要国家政策的约束。 新修订的《闲置土地处置办法》（以下称《办法》）已经于7月1日起正式实施，将从制度上有力打击非法囤地和不按时动工的行业积弊。新《办法》明确规定了“动工开发”、“已投资额”和“总投资额”为开工的具体标准，“围墙不算开工”得到进一步明确，开发商闲置土地不用将受到严重的处罚。 禁止“毛地”出让 根据国土资源部的数据，截至2011年5月底，全国共上报闲置土地2815宗，其中，因政府“毛地”出让而造成的闲置约占六成。为了避免这种状况再度发生，新《办法》做出明确要求，地方政府出让的土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，这就避免了因拆迁等原因造成的土地闲置。 所谓“净地”，按照国土资源部政策法规司司长王守智的解释，就是安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、地块位置和使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必要的基本条件的土地。“过去’毛地‘出让钱收回来了，实际开发条件不具备，这是闲置的主要原因。像有些地区的农民征迁没有完毕就开始出让，以后是不允许的。”王守智说。 同时，新《办法》还强调，政府与土地使用权人在民事合同关系中的平等地位，对因政府原因造成的土地闲置，应由政府或者政府有关部门承担违约责任。 “因政府原因造成的土地闲置，政府应同开发商协商，采取灵活的方式解决闲置土地问题。”王守智表示。 而由于开发商原因导致的土地闲置，要由开发商来承担相应的处罚。如果因开发商原因导致土地闲置一年，则需要缴纳20%的闲置费；满2年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。 此外，国土资源部还与金融部门联合，共同打击土地闲置。据悉，国土资源部要求各地从土地市场动态监测与监管系统中提取房地产土地闲置超过一年的情况，抄送给银监会、证监会等部门。对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，其新开发项目贷款、上市、再融资和重大资产重组的审批等将受到限制。 房企退地保平安 在《办法》正式实施之前，已经在业内掀起不小的波澜。 为免受新规之苦，一些地产公司赶在新《办法》实施之前，玩起了“退地保平安”。6月22日，荣安地产股份有限公司发布公告，将宁波地王“庙堰-4号A、B、C地块”退还给宁波市国土资源局鄞州分局，理由是村民不满当初政府的征地补偿，阻挠施工。该公司不仅全额收回土地出让金23.07亿元，同时获得补偿4.15亿元，由此增加利润9000万元。 无独有偶，6月28日，银亿股份公告称，该公司的控股子公司舟山银亿房地产开发有限公司将停止开发鲁家峙岛东南涂A地块，该地块因规划调整无法按原出让条件进行开发，舟山市国土资源局将返还其已支付的出让金1.165亿元。 赶在7月1日新《办法》实施之前，开发商成功“脱壳”，不仅免受惩罚，还从中获得补偿，对企业来说，未尝不是一件好事。“退地”保护了开发商的利益，但却伤害了政府部门的财政收入，这是政府不愿看到的。“在近两年来土地出让金大幅下滑的情况下，地方财政已经捉襟见肘，政府与开发商最可能通过友好协商的方式来解决问题，退地是迫不得已的方式，也不会大规模出现。”中原地产福州分公司资源中心研究经理尹春蕾认为。 囤地房企或勉强开工 为了避免手中的土地被收回或者减少罚款，囤地开发商加紧开工建设，也是迫不得已的选择。当前房地产市场虽有回暖，但全国经济下行的压力仍在，房地产企业的资金状况还未得到完全好转，这样的开工显得有点草率和被动。 开发商勉强开工后，或许会通过转嫁成本来减少资金压力，但《办法》已经封死了这条道路。为了避免开发商转嫁成本，《办法》规定，20%的闲置费不得计入开发商的建设成本。“这20%闲置费必须是开发商在其开发成本之外再拿出，也就是说，将来开发商一手交闲置费一手涨房价是不可能的。”王守智表示。 既要开发新项目，又不能转嫁成本，同时又得不到银行贷款的支撑，那些缺乏资金的房地产开发商的日子将更加窘迫。但政府和消费者或许乐意看到这个局面。“被动开工导致商品房的市场存量再度增加，开发企业资金面及去库存的压力也进一步增加，商品房价格上涨缺乏市场支持，整体市场继续延续’降价跑量‘的基本面，这或许是政府和购房者希望看到的局面。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为。 中小企业受冲击 《办法》如果严格执行，或将改变房地产市场经营格局。在宏观调控没有放开的情况下，严格规范闲置土地，势必会对企业的流动资金及经营计划造成一定的影响。 在限购、限贷的房地产宏观调控政策没有放松的背景下，最受伤害的就是中小型房地产开发商，尤其是资金链紧张、囤地过多的中小企业的日子将更加艰难。 “从市场角度而言，一部分中小企业，尤其是只有1至2个项目的小企业，或许会从此退出市场。”张宏伟认为。 而那些资金压力相对较小的大型房企，今后的日子或许更加风生水起。对那些资金和政府人脉资源相对比较丰富的大型开发企业、央企地产企业来讲，《办法》的限制作用有限。 房地产行业将出现此消彼长的现象，中小房企被淘汰出局，大型房企的市场份额进一步扩大。尹春蕾告诉中国商报记者：“新《办法》将进一步加快房地产行业的整理力度，房地产企业两极分化现象将更加突出。中小企业淘汰速度加快，大型房企将主导市场。” 《办法》效力看执行力度 尽管《办法》已经实施，对房地产企业有一定的警示和敦促作用，但是，业界还有一种担忧：如果房地产公司与地产商联手对付《办法》，无疑会给新规的实施造成很大难度。 《办法》中明确要求，建立开发进度报告制度及闲置土地处置备案制度，王守智也对媒体解释：“要求及时向监管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况；如果你有闲置地，开发商属于囤地情况，要通知相关监管部门。”但在地方财政收入过分依赖土地的现象得不到根本性解决的情况下，执行难仍旧是一个需要关注的问题。中国 指数研究院副院长陈晟认为，目前全国土地市场冷清，地方政府地卖不出去，于是会对开发商采取变通办法，推出一些优惠措施，比如允许开发商晚付款、推迟工期、变更土地性质等。 所以，究竟能够发挥多大的效力，还要看各级政府的执行力。 |
