从7月25日起，上海有两幅重量级商办地块将轮番上阵。无论是起始总价34亿元的静安“东八块”还是“身价”高达175亿元的“徐家汇中心项目”地块，它们都将是新一代商办地王的最热门竞争者。 这两个“准地王”不仅位于上海地标性的核心商务区内，而且出让体量惊人。更有意思的是，它们还都具有颇为相似的“坎坷”身世…… 那么，土地市场乃至整个楼市是否做好了准备，应对这两个“新地王”的到来？新地王的来临又意味着什么？ “东八块”：或刷新上海地市新纪录 首先上阵的商办“准地王”，是被业内称之为“东八块”的静安区石门二路街道60号街坊地块。根据上海市规土局的相关公告，“东八块”以招投标方式出让，将于三天后（7月25日）开标。目前，仅起始价就已经高达34亿元，折合起始楼板价2.5万元/平方米。 据了解，该地块东至大田路，南至山海关路，西至慈溪路，北至新闸路，紧邻静安雕塑公园，十分接近南京西路商圈。整个地块为商办用地，出让面积接近1.8万平方米，容积率7.58。也就是说，这一地块的总建面要达到13.6万平方米左右。 21世纪不动产上海区域市场中心分析师罗寅申提供给网易房产的数据显示，今年以来，该地块所处区域商办市场均价接近4.2万元/平方米，而汇京国际广场、嘉凯城大厦等一些具有代表性的项目均价则达到5.4万元/平方米至5.5万元/平方米。 中房信分析总监薛建雄认为，该地块的成交单价将不下3.5万元/平方米至4万元/平方米。也就是说，总价将达47.6亿元至54.4亿元左右，很有可能刷新今年上海商办土地市场的成交单价和总价双项纪录。 “徐家汇中心项目”地块：175亿元高调开场 如果把“东八块”比喻成开胃菜，那么商办“巨舰”——“徐家汇中心项目”地块（下称“徐家汇地块”）就将成为这次商办土地盛宴的主食。 根据上海市规土局7月19日发布的公告，“徐家汇地块”的出让活动将于7月28日至8月7日正式启动书面预申请。 与“东八块”类似，“徐家汇地块”也由多个分地块组成，而且同样是位于上海市地标性商圈的商办用地，只不过，它的总出让面积却要接近10万平方米，而起始总价更是“东八块”的五倍之多，高达175.26亿元的“天价”。一旦出让成功，那么今年全国总价地王的冠冕非它莫属。 相关文件显示，整个项目地块位于徐家汇街道57、150、151街坊，处在广元路以南、天平路以西、151-11-B地块以东，由“150-9、150-5-A、150-5-B”、“150-1-A”、“151-11-C”和“57-1-A”等四幅分地块组成。 网易房产记者发现，该地块为商业、餐饮旅馆业和办公用地，恰好位于徐家汇商务区的核心位置，属于徐汇区政府正在着力打造的“徐汇源”范围内。 由于各分地块容积率分别从2.1至7.48不等，经记者计算，整个项目地块的建筑面积竟要高达58.42万平方米左右。不仅如此，相关文件规定，该地块的“地下建筑面积不得小于20万平方米，其中经营性建筑面积不大于12万平方米”，由于地下空间的建面不计入容积率，因此，该地块的经营性建面最高可超过70万平方米，称其为商办“巨舰”实不为过。 记者调查：两块“有故事”的土地 虽然在出让体量上具有天壤之别，但这两幅地块却有一个最大的共同点——“身世坎坷”。 有专家表示，“东八块”可以称得上是今年上海土地市场上的最大“神秘客”。 记者了解到，该石门二路街道60号街坊地块之所以被称之为“东八块”，是因为它原本由八个老式街坊地块组成。2002年，当时的“上海首富”周正毅曾拿下这八幅地块，直到其因涉嫌虚报注册资本罪和操纵证券交易价格落马后，这些地块才被政府收回。 此后，屡有市场传言称，和记黄埔或将“接盘”，但最终无果而终。众所周知，当时的李嘉诚对上海市静安区核心商圈地块可谓“情有独钟”，曾多次拿下区域内的多个商办及住宅地块。 时隔十年之后，该地块的神秘光环却仍未褪去。根据规土局公告，该地块原本定于今年6月28日开标，但当时却因“企业招标文件尚未提交”而把开标时间硬生生推迟了一个月。 而“徐家汇地块”更是“命途多舛”。据报道，韩国大宇、上实城开等多家企业曾先后退出该地的投资开发，该地块同样曾一度被政府收回。 有专家向网易房产记者指出，开发商资金不到位是造成上述现象的主要原因。该地体量过大，对开发商而言，不仅拿地有难度，而且在项目开发过程中还将要面临许多问题。尤其是这类开发和回报周期较长的商办项目，房企在操作时会面临持续性的资金压力。 有关部门：严控拿地企业资质 地块所有权的多次易位，使得有关部门对于这两块土地的出让慎之又慎，尤其是“徐汇区地块”，其出让文件中有关土地竞买人的后续操作事项规定十分严格。 根据该块出让规定，如是独立预申请人，所注册成立的项目公司，必须 100％独立出资成立。竞得后不得进行调整；如是两家以上的（含两家）多家联合预申请人，在联合预申请附表中，应当注明各方的投资比例。联合预申请人在通过预申请资格确认后，各投资主体的投资比例不得调整。（竞得后所注册成立的项目公司其投资主体和比例不得调整。） 也就是说，该规定避免了房企参与炒地的可能性，间接把控了拿地房企资质，但同时也加大了意向企业操作地块时的资金压力。 此外，地块预出让文件还称，由于该地块地处徐家汇城市副中心，因此地块开发建设须符合徐家汇城市副中心现代服务业集聚功能定位。“希望具有建设与运营大型商业及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质开发企业参与本次预申请活动。” “如今，核心商务区写字楼租金居高不下，开发商只要在内环内建造写字楼项目都是有利可图的，更何况是如此黄金地段的土地。”对此，薛建雄表示，除了新鸿基、凯德置地和以郭广昌为代表的国内少数几大富豪之外，几乎没有企业或个人有能力拿下并开发如此巨额总价的大体量商办用地。 “与‘东八块’不同，由于徐家汇地块的起始总价原本就已太高，因此该土地的成交价预计不会超过200亿元，而且很可能是以上多方以联手合作的方式拿地。”薛建雄指出。 数据显示，目前该地块周边项目均价达到4.2万元/平方米，代表项目的均价则已高达6.5万元/平方米。 业内人士：“核心商办土地热”不成趋势 那么，核心区商办地王频出，是否会成为未来一段时间内上海土地市场的趋势？是否意味着房企看好核心区的商业地产？ 有关专家告诉记者，核心区商办土地的集中上市，只是一个阶段性的市场现象。 同策咨询研究总监张宏伟指出：“为了带动土地市场的复苏，地方政府从去年下半年起便开始陆续推出核心商务区的商办地块，产生了不少‘地王’，但这很难说会成为一种趋势，因为这样的土地在不断减少，甚至已经到了‘推一块少一块’的地步。在此形势下，一些商业地产开发商看好如此稀缺的地块也是理所当然的。” 上海咨询研究部总监宋会雍说，比起非核心商务区，这些稀缺商办土地的优势在于，今后开发的项目会具有更稳定的租金回报。 戴德梁行前不久发布的今年第二季度商业地产报告显示，上海甲级写字楼平均成交租金为每天每平方米 8.68元，其中，核心商圈主要商业物业的租金和出租率保持相对稳定。租金为每天每平方米60.37元，环比上涨0.98%，出租率94.07%，环比上涨0.71%。 不过，宋会雍却认为，从徐家汇地块使用权的辗转周折之中可以发现，核心商业开发对企业而言并非十拿九稳，何况目前实体商业面临着电商的强烈冲击，而非核心区的办公市场也有崛起之势，所以就算现在由于信贷逐渐放开，企业资金开始充裕，但拿这类土地时仍需谨慎。 |
