| 7000亿元成就三年来最理想年中答卷，流动性危局疑云之下。 万科843亿元、绿地集团653亿元、保利地产648亿元、中海地产643亿元……今年上半年，全国销售业绩排名前50的房企销售总额高达近7000亿元。一边是号称史上最严的国五条政策，另一边却是标杆房企交出了三年来最理想的年中答卷。 “在从严调控政策的打压下，这样的销售业绩确实让人意外。”浙商证券一位不愿具名的分析师对记者表示。
“红六月”行情翘尾收官 CRIC统计数据显示，截至6月30日，全国销售业绩排名前50的房企销售总额为6972.97亿元，而去年这一数据为5728.58亿元，同比增长21.72%；销售额在300亿元以上的房企从去年同期的6家增至现在的9家；融创中国的增幅高达124.40%，成长能力领跑规模以上企业；万科、保利地产、绿城中国、龙湖地产等房企的业绩增幅均保持在30%以上，华润置地、碧桂园的业绩增幅分别为49.36%和97.81%。 除了龙头房企外，中期业绩上涨亦是A股房地产板块不少个股的主基调。截至6月30日，该板块共有25家房企公布了半年报业绩预告，近七成业绩上涨，增幅超过500%的有3家，为世荣兆业、滨江集团和南国置业；增幅在100%-500%间的有4家，分别是深物业A、宜华地产、粤宏远A、嘉凯城。 国信证券分析师区瑞明指出，第一季度末房地产板块的预收账款总额已达5711亿元，比2012年末增长16.07%。龙头房企的预收款总额达3431亿元，同比增长16.45%；房地产板块的预收款总额是2012年全板块结算收入的97%，龙头公司则达127%，处在历史相对高位。 上海同策咨询研究中心总监张宏伟则指出，借力于半年报这一时间节点因素，不少上市房企五六月加大了推盘力度，甚至推出了全员营销的概念，总体上导致了“红六月”的翘尾行情，进而助推上半年楼市的量价齐升。 业绩增长有保障 区瑞明指出，国五条政策在楼市实体层面引起了广大中产阶层的强烈反应，大家用钱投票，涌入楼市抢房。3月47城单月楼市销量达20.9万套，环比2月增长120%，创2010年以来的单月成交历史新高，这是中产阶层在政府政策失误背景下的理性抉择。从4月开始，楼市逐渐回归平静，47城4月单月销量环比下降22%，5月环比下降0.98%，幅度呈收敛趋势。从历史经验看，政策对销售的短期冲击时间为三个月左右，预计环比将从6月开始逐月回升。 “尽管政策重压，但过去三年房地产行业的销售额仍持续增长，龙头房企的销售表现更优，行业集中度持续提升。”区瑞明在研报中表示，“房地产板块上市公司扣除预收款后的资产负债率水平整体表现稳定，上半年销售同比大增又带来了一定的销售回款，因此目前板块的货币资金整体充裕，货币资金对短期借款和一年内到期的非流动负债的覆盖率超过1，龙头房企表现更优。” “从龙头房企的产品结构和销售均价看，其去库存压力不断减小，在主攻刚需市场的同时开始加推高端项目，有效促进了其上半年的销售表现。房地产板块今年中期甚至全年的主基调仍是业绩增长，短期内板块有望实现估值修复，‘保招万金’、佳兆业、中海地产等都有进一步反弹空间。”上述浙商证券分析师认为。 区瑞明表示，在市场一致预期2013年房企营收增长25%的背景下，万科、保利地产、金地集团等重点房企目前的预收款已锁定本年度业绩的90%，未来行业实现稳定增长有保障。 上述浙商证券分析师也指出：“龙头房企的业绩表现好于行业平均水平，市场占有率也持续提升，今年1-5月的销售累计增速已达53%，即使下半年各月全国商品房成交面积和成交单价均为零增长，全年的销售金额同比增速也能达到12%，未来业绩增长有保障。” “现金为王”时代再度来临 区瑞明指出，近期市场流动性偏紧，房地产板块短期内暴露偿债危机的概率相对较小。虽然央行已为处于“钱荒”恐惧下的银行业注入了“镇静剂”，却并未打消市场对房地产行业资金链危机的疑虑。 张宏伟直言，今年下半年流动性会适度收紧，房价增速或放缓。 “对于资产负债率已经偏高的房企、已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企来说，无论是制定经营策略，还是寻求逆势扩张，都应更为谨慎。特别是拿地较为激进的房企，再拿溢价率偏高或楼板价明显高于周边区域市场价格的地块，未来的经营风险可能更高。”张宏伟说，“但是，对于资金面相对宽裕的央企、高周转企业、有境外上市融资渠道的房企来说，受制于‘钱荒’的因素较少，这些企业可能会面临更好的市场发展机会，也可能会因此进一步集中土地市场优势资源。” 对于下半年银行在房地产融资方面可能持有的态度和做法，上述浙商证券分析师表示：“虽然今年上半年的市场库存消化情况较好，但透支了大量的全年购房需求。银行去杠杆化是趋势，适当做一些风险管理对银行来说是必要的，以免十几个城市大量出现泡沫时措手不及。一方面，受美国退出QE3计划的影响，内房股境外融资成本和难度大增；另一方面，国内央行开始整顿影子银行，紧缩资金流动性，房企将不得不面临资金链的可持续周转问题。” “房企上半年跑量拿地换仓，下半年‘现金为王’。”张宏伟总结。 摘录自中国工程管理网 |
